Bà Trần Thị Thùy Lan (TP.Quảng Ngãi) hỏi: Năm 2015 tôi có ký hợp đồng (HĐ) cho một người thuê nhà để kinh doanh bán đồ ăn, với thời hạn đến tháng 3 năm 2019. Nhưng tới năm 2016, gia đình tôi có nhu cầu sử dụng lại căn nhà trên nên gia đình tôi muốn đơn phương chấm dứt HĐ thuê nhà này. Xin hỏi tôi có thể đơn phương chấm dứt HĐ cho thuê nhà không và tôi phải chịu bồi thường theo thỏa thuận như thế nào, vì trong hợp đồng chỉ ghi chung chung là bên nào vi phạm HĐ thì phải chịu bồi thường?
Trả lời:
Nội dung về HĐ thuê nhà được quy định tại Bộ luật Dân sự 2005 và Luật Nhà ở 2005.
Điều 426 Bộ luật Dân sự quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện HĐ dân sự: “1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện HĐ nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định. 2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện HĐ phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt HĐ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường... 4. Bên có lỗi trong việc HĐ bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại”.
Cụ thể Điều 103 Luật Nhà ở 2005 quy định: “1. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện HĐ khi bên thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây: a) Không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong HĐ liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng; b) Sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thoả thuận; c) Cố ý làm hư hỏng nhà ở cho thuê; d) Sửa chữa, cải tạo, đổi nhà ở đang thuê hoặc cho người khác thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê nhà ở; đ) Làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục…
3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện HĐ thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất một tháng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
4. Bên đơn phương chấm dứt HĐ thuê nhà ở vi phạm quy định tại khoản 3 Điều này, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, nếu bên thuê nhà vi phạm các điều kiện như trên thì bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt HĐ cho thuê nhà mà không phải bồi thường. Ngược lại nếu bên thuê nhà không vi phạm nhưng chị muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê để lấy lại nhà thì chị phải bồi thường theo quy định của pháp luật (trừ trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo Điều 499 BLDS 2005).
Như vậy, nếu bên thuê nhà vi phạm các điều kiện như trên thì bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt HĐ cho thuê nhà mà không phải bồi thường. Ngược lại nếu bên thuê nhà không vi phạm nhưng chị muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê để lấy lại nhà thì chị phải bồi thường theo quy định của pháp luật (trừ trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo Điều 499 BLDS 2005).
Nếu trong HĐ không quy định cụ thể mức bồi thường thì gia đình chị và bên thuê nhà cần thương lượng về mức bồi thường hợp lý. Nếu hai bên không thỏa thuận được việc bồi thường hoặc cảm thấy mức bồi thường mà bên thuê nhà đưa ra là vô lý thì có thể nhờ đến cơ quan Tòa án để giải quyết.
Luật gia LAN ANH
