Ông Cao Yến (huyện Sơn Tịnh) hỏi: Tôi có cho 1 công ty TNHH thuê căn nhà thuộc quyền sở hữu của ông để làm văn phòng. Thời hạn hợp đồng là 3 năm. Tiền thuê được đóng thành hai đợt, mỗi đợt là 1 năm rưỡi. Hợp đồng được lập thành văn bản nhưng không công chứng, chứng thực. Theo hợp đồng, ngày 7.9.2014 là ngày bên thuê nhà (Công ty TNHH) đóng tiền đợt 2 nhưng đến ngày 2.8.2014 công ty TNHH thông báo yêu cầu chấm dứt trước thời hạn và thanh lý hợp đồng. Vậy trong trường hợp này ông có thể khởi kiện buộc công ty TNHH tiếp tục thực hiện hợp đồng hay không?
Trả lời: Theo quy định tại Điều 492 Bộ Luật Dân sự năm 2005, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác, hợp đồng thuê nhà có thời hạn là 6 tháng trở lên bắt buộc phải được lập thành văn bản và phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký.
Theo như ông trình bày, hợp đồng thuê nhà giữa ông Yến và Công ty TNHH có thời hạn là 3 năm nên theo Điều 492 Bộ Luật Dân sự năm 2005, hợp đồng này phải được lập thành văn bản và phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký. Do đó, theo Điều 122 Bộ Luật Dân sự năm 2005, hợp đồng này đã vi phạm điều kiện để hợp đồng có hiệu lực. Vì vậy, theo Điều 134 Bộ Luật Dân sự năm 2005, nếu một trong hai bên (ông Yến hoặc công ty TNHH) có yêu cầu thì Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác sẽ ra quyết định buộc ông Yến và Công ty TNHH thực hiện quy định về công chứng, chứng thực và đăng ký trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì hợp đồng thuê nhà này vô hiệu.
Đồng thời, cũng theo quy định của Bộ Luật Dân sự năm 2005 tại khoản 3 Điều 498 thì các bên trong hợp đồng thuê nhà có thể đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà nhưng phải báo trước cho bên kia biết trước một (1) tháng, nếu không có thỏa thuận khác.
Trong trường hợp này, do ông Yến và công ty TNHH không có thỏa thuận về thời hạn thông báo chấm dứt việc thực hiện hợp đồng và Công ty TNHH đã thông báo cho ông Yến biết trước một tháng theo quy định pháp luật. Do vậy, ông Yến không thể khởi kiện Công ty TNHH vì Công ty TNHH đã tiến hành thông báo chấm dứt phù hợp với quy định của pháp luật và không vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng thuê nhà.
Luật gia: Cẩm Lai
